Hogyan zajlik egy ingatlanárverés?

Az árverés helyén a magadott idõpontban elkezdõdik az árverés. Az adós mellett, aki egyébként nem licitálhat, mindazon személyek jogosultak részt venni az árverésen, akik befizették a 10%-os árverési elõleget.

Az árverés megkezdésekor a végrehajtó az árverezõkkel közli az ingatlan becsértékét (a kikiáltási árat), ismerteti az árverési feltételeket, és felhívja az árverezõket ajánlatuk megtételére. Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Az árverést addig kell folytatni, amíg ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló megvette.

Az árverések idõtartama változó, de nagyjából 15-20 perces idõtartammal érdemes számolni.

Ki vehet részt egy ingatlanárverésen?

Az árverésen azok a cselekvõképes természetes személyek és jogi személyiségû társaságokat képviselõ személyek vehetnek részt, akik befizették a 10%-os árverési elõleget.

Mi történik a 10%-os letéttel, ha nem nyerek?

A 10%-os befizetést teljes mértékben visszajár, visszafizetésre kerül. A 10% befizetésének célja, hogy csak a komoly érdeklõdõk legyenek jelen az árverésen.

Honnan vannak az adatok?

Az adatbázisunkban szereplõ adatokat több, párhuzamos, az 1999. évi LXXVI. törvény 1 § (4.) pontjának hatálya alá esõ, de a 7.§ (1) pontban meghatározott, a szerzõi jogi védettség szintjét el nem érõ forrásokból (pl. hatósági hirdetmények, határozatok, stb.) származnak. A több forrás lehetõséget ad az adatok feltöltés elõtti ellenõrzésére.
Az adatok adatbázisban történõ folyamatos elhelyezésérõl profi csapatunk gondoskodik.

Miért nincsenek fotók az ingatlanokról?

Három ok miatt:
- az adatok forrásai nem bocsájtanak rendelkezésre képeket, fotókat,
- önmagában az adatgyüjtés jelentõs munkát igényel, és sajnos sem költségben, sem idõben nincs egyelõre kapacitás minden egyes ingatlan meglátogatására és lefotózására,
- a weboldal nem végez ingatlanforgalmazói tevékenységet, az értékesítéssel kapcsolatos teendõk ellátása az adatlapokon feltüntetett árverést intézõ személyek feladata.

 
Az általam kiválaszott árverés elmarad. Mit jelent ez?

Az árverés elmarad, ha az adós az árverést megelõzõen rendezi tartozását. Ez történhet úgy, hogy önmaga fizeti azt ki, de történhet azáltal is, hogy valaki árverés elõtt megvásárolta az ingatlant.
 
Hogy kerül egy ingatlan árverésre?

A jogszabályok, mint életünk játékszabályainak érvényesülését általánosságban az önkéntes jogkövetés jellemzi. Ugyanakkor a szabályok érezhetõ ereje az állam kényszerítõ erejének köszönhetõ. Az állam szankciót állapít meg a szabályokat be nem tartókkal szemben, és ezen szankciókat valósíttatja meg a gyakorlatban. A szankció állami szerv által kényszerrel való érvényre juttatását végrehajtásnak nevezik. Két módja van, a büntetés végrehajtás és a vagyoni végrehajtás.

A vagyoni végrehajtás az állam kényszerítõ erejének megjelenítése a jogosult vagyoni követeléseinek (az adós tartozásának) behajthatósága érdekében. A vagyoni végrehajtásnak is több fajtája van, de az ingatlanárverés esetében a bírósági végrehajtás folyamata jelenik meg, mint szabályzó erõ. A továbbiakban a végrehajtás kifejezés a bírósági vagyoni végrehajtás eljárási folyamatát jelenti.

A végrehajtás során elkülönül a két szereplõ a végrehajtást kérõ (jogosult) és a kötelezett (adós). A végrehajtás a kettejük közötti jogvita eredményeként a bíróság által megállapított vagyoni szankció kikényszerítését jelenti a jogosult javára.

A végrehajtás szigorú törvényi szabályozás keretein belül zajlik.

Elsõ lépésben a tartozás behajtását az adós munkabérének, rendszeres jövedelmének terhére kell megállapítani. Amennyiben erre nincs lehetõség, második lépésként az adós ingó vagyontárgyainak értékesítésén keresztüli végrehajtást jelöli meg a törvény részletes szabályozással.

Amennyiben sem a jövedelem, sem az ingóság alapú végrehajtás nem jelenthet eredményt, csak abban az esetben következik az adós ingatlanvagyonának végrehajtási eljárás alá vonása.

Fontos tudni, hogy az adós az eljárás bármely szakaszában jelezheti törlesztési szándékát, melynek megvalósulása esetén a végrehajtási eljárás azonnal befejezõdik, a bejegyzett végrehajtási jogok pedig törlésre kerülnek.

A két félnek mind a bírósági eljárás elõtt, mind után lehetõsége van az adósságtörlesztés átütemezésére, feltételeinek módosítására, stb., mely ugyancsak az eljárás felfüggesztését eredményezi.

Jól látható, hogy a végrehajtás elõtt és annak során az adós számára az utolsó pillanatig fenn áll a lehetõség az adósság törlesztésére, a végrehajtás leállítására. Amikor tehát végrehajtás alatt levõ, árverezésre kerülõ ingatlannal találkozunk, jóhiszemûen feltételezhetjük, hogy az a tény, hogy az adós nem élt törlesztési lehetõségeivel, az adós fizetésképtelenségét jelenti.

A végrehajtó a végrehajtásrói jog bejegyzésérõl szóló határozatot követõ 45 nap után megkezdheti az értékesítési procedurát és 3 hónapon belül köteles értékesíteni az ingatlant.

Milyen állapotú ingatlanok vannak az árveréseken?

Az árveréseken minden féle-fajta és állapotú ingatlan elõfordulhat, csakúgy, mint egy adott város adott utcájában. A legmenõbb vállalkozó is kerülhet hitelcsapdába és drága villája árverésre kerülhet, de egy másik adós fedezetként használhatja a parlagfûvel benõtt vidéki parasztházát is.

Milyen típusú ingatlanok vannak az árveréseken?

Az árveréseken mindenféle típusú ingatlan megtalálható, kezdve a zártkerttõl az építési teleken át a borospincén, présházon, legelõn, szántón, erdõn át a panellakkásig vagy akár a gyár és üzemcsarnokokig. Adatbázisunkban jelenleg 36 ingatlan kategóriában szerepelnek ajánlatok. Vajon Ön mennyit ingatlan kategóriát ismer?

Legális árverésen vásárolni?

Igen.

Hogyan fizetek illetéket az árverésen vásárolt ingatlan után?

Az illetékfizetési kötelezettség és szabályok ugyanazok, mint egyéb ingatlanvásárlás esetén. Az árverésen történõ vásárlásra nem vonatkoznak különleges illetékfizetési szabályok.

Fontos tudni, hogy ha az árverésen vásárolt ingatlanok értékesítésén keresztül kívánunk pénzt keresni, akkor kedvezõbb illetékfizetési feltételekkel (2%) gazdálkodhatunk ingatlanforgalmazó vállalkozóként (TEÁOR 70.12), mint magánszemélyként (10% vagy 2+6%).

Mikor kell bejelentenie a vállalkozónak az ingatlanforgalmazókra vonatkozó kedvezményes illetékkulcs alkalmazására vonatkozó igényét?

Az illetékkötelezettség keletkezésekor fõtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozónak a jogügylet illetékkiszabásra bejelentésekor - a földhivatalhoz történõ bemutatáskor - kell nyilatkozatot tennie arról, hogy az ingatlant tovább-eladás céljából vásárolta.

Milyen módon kell igazolni illetékfizetéskor a fõtevékenységû ingatlanforgalmazást?

A fõtevékenységként folytatott ingatlanforgalmazást a vállalkozó cégbizonyítvánnyal, illetve vállalkozói igazolvánnyal igazolja. Ezek az igazolások a nyilatkozattal ellentétben az illetékkiszabási eljárásban is benyújthatók. A fõtevékenységû ingatlanforgalmazás TEÁOR száma: 7012.

Mikor, hol és hogyan kell igazolni a továbbértékesítés tényét?

A továbbértékesítésnek, illetve a pénzügyi lízingbeadásnak a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésétõl (földhivatali bemutatásától) számított két éven belül kell megtörténnie, melyet az illetékhivatalnál kell igazolni legkésõbb a határidõ elteltét követõ 15 napon belül, továbbértékesítés esetén a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésérõl szóló határozattal. Ennek hiányában az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását a tulajdoni lapon feltüntetett széljeggyel.

Milyen szankció terheli a vásárlót, ha a továbbértékesítési kötelezettségének nem tesz eleget, vagy azt nem igazolja?

Amennyiben a vállalt kötelezettség nem teljesül, illetve annak igazolása nem történik meg, az illetékhivatal a vagyonszerzésre az általános szabályok szerint egyébként fizetendõ és a kedvezményesen megállapított illeték különbözetének kétszeresét a vállalkozó terhére pótlólag elõírja. Az igazolásra elõírt határidõ elmulasztása miatti igazolási kérelem elõterjesztésének az illetékkülönbözetet elõíró határozat jogerõre emelkedéséig van helye.

Eleget tesz-e a vállalkozó a továbbértékesítési kötelezettségének akkor, ha az ingatlant tulajdonjog-fenntartással adja el?

Ha az eladó a tulajdonjogát fenntartja, akkor a dolog átadása ellenére a vevõ nem szerzi meg annak tulajdonát. Ha a tulajdonjog fenntartása érvényesen történt, a vevõ akkor szerzi meg a dolog tulajdonát, amikor a teljes vételárat megfizeti. Az ingatlan eladásának igazolása azonban az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását igazoló széljeggyel is történhet, ezért a tulajdonjog fenntartással történt eladás tartalmú széljegy vagy földhivatali határozat elegendõ a feltétel teljesítéséhez, mert ezek egyikével az eladó az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását igazolni tudja.
Amennyiben azonban a késõbbiek során az eladó valamilyen oknál fogva a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt nem adja meg és ezt az illetékhivatal észleli -, a vállalkozó végsõ fokon nem tesz eleget a továbbeladás feltételének, ezért terhére az egyébként fizetendõ és a kedvezményesen megállapított illeték különbözetének kétszeresét kell pótlólag elõírni.

Apportba adás esetén alkalmazható-e az ingatlanforgalmazókra vonatkozó kedvezményes 2 %-os illetékkulcs?

Az ingatlant továbbeladás céljából kell vásárolni és azt meghatározott határidõn belül el kell adni a kedvezmény végleges megszerzése érdekében. Az apportálás vállalkozási tevékenység keretében történõ értékesítés, de nem eladás. Apportálás esetén az ingatlan forgalmazására jogosult vállalkozó az ingatlant másik társaság tulajdonába adja üzletrész szerzése ellenében, azaz az értékesítés nem ingatlanforgalmazási tevékenysége keretében történik. Mindezek alapján az ingatlan két éven belül eladását nem valósítja meg a továbbértékesítési céllal vásárolt ingatlan két éven belüli apportba adása.

Milyen törvény alapján zajlanak az ingatlanárverések?

1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról

Bármennyi ingatlant vehetek árverésen?

Igen.
Egy árverésen egyetlen ingatlant lehet vásárolni. Annak azonban, hogy hány árverésen vesz bárki részt, és abból mekkora számú ingatlan portfolióra tesz szert, nincs semmilyen korlátja.

Miért éri meg ingatlant árverésen vásárolni?

Azért, mert az ingatlanpiaci vásárlással szemben az árverésen 50-70%-ra leszállított áron hozzá lehet jutni az ingatlanhoz.

Saját lakást akarok venni. Megtehetem egy árverésen?

Igen, nincs semmilyen akadálya, ráadásul bölcsebb gondolat, mint hitelt felvenni.

Hogyan tudok gyorsan pénzt csinálni a megvett ingatlanból?

Az árverést követõ 15 napon belül ki kell fizetni a liciten bemondott vételárat. A vételár kifizetését követõen a tulajdonjog bejegyzésre kerül az illetékes földhivatalban, melynek megtörténte után az ingatlan szabadon értékesíthetõ.

Tényleg lehet féláron ingatlant venni?

Igen. A Vht. 147. § (2) pontja rendelkezik arról, hogy "ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig." A fele pedig 50%-ot jelent.

Hogyan állapítják meg a becsértéket?

A végrehajtó az ingatlan értékesítése elõtt az önkormányzattól beszerzett, 6 hónapnál nem régebbi hivatalos adó- és értékbizonyítványt mellett a terhelõ jogokat is figyelembe véve állapítja meg az ingatlan becsértékét.

Mi az elõnye és a hátránya, ha lakott ingatlant veszek?

A lakott ingatlan vásárlásának elõnye az, hogy a kikiáltási ár 50-80%-al alacsonyabb, mintha az ingatlan beköltözhetõ lenne. Ha erre rászámítjuk, hogy a lakott ingatlanra is érvényes az 50-70%-os árcsökkentés, akkor lakott ingatlanhoz akár a piaci ár 25-35%-áért is hozzájuthatunk.

Hátránya, hogy valószínûleg a fizetésképtelen tulajdonos lakja, aki korlátozott mértékben lehet képes albérletet fizetni és akit a lakhatáshoz való joga miatt esetenként nehezen lehet távozásra bírni.

Mi történik, ha mégsem tudom kifizetni a vételárat?

Ha 15 napon belül a vásárló nem fizeti ki a kialkudott vételárat, az elõleget elveszti. Nagyon magas vételár vagy különleges esemény esetén a végrehajtó 2 hónap fizetési haladékot adhat.

Erkölcsös árverésen vásárolni? Nem mások kihasználása ez?

Az árverésen történõ vásárlás nem ütközik semmilyen erkölcsi akadályba. Az ingatlanárverés egyfajta utolsó jogi eszköz a pénzbeni tartozások kifizettetésére. Az ingatlanárverés léte garancia arra, hogy a jóhiszemû hitelezõ hozzájuthasson jogos követeléseihez.

Mikor marad el az árverés?

Az árverés elmarad, ha a) az ingatlant árverés elõtt a végrehajtó eladta, b) az adós rendezte tartozását.

Hol tartják az árveréseket?

Az árverés lehetséges helyszínei: a) a bíróság épületében, b) a községi, városi, fõvárosi kerületi önkormányzat épületében vagy a felsorolt önkormányzatok jegyzõje által kijelölt helyiségben, c) az ingatlan fekvésének helyén, d) a végrehajtó által kijelölt más helyen.

Hogyan kell kiszámolni a holtig tartó haszonélvezeti jog értékét?

A vagyoni értékû jogok - így a holtig tartó haszonélvezeti jog - számított értékét a jog egy évi értéke és a haszonélvezõ életkora szerinti szorzószám szorzata adja. A jog egy évi értéke az ezzel terhelt dolog terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egy-huszad része. A szorzószám, ha a vagyoni értékû jog jogosultja

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 61-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idõsebb, az egyévi érték 4-szerese.